Zahlt der Vermieter dem Mieter eine Prämie (Abfindung) damit er schneller aus der Wohnung zieht, ist diese Prämie steuerfrei, Bundesfinanzhof, Az. IX ZR 89/95

Aufnahme naher Angehöriger in die Mietwohnung:

Ein Mieter benötigt für die Aufnahme naher Angehöriger in die eigene Wohnung keine Genehmigung, es sei denn Wohnung wäre zu klein oder der Mieter würde ausziehen und die aufgenommenen Angehörigen würden die Wohnung ausschliesslich selbst nutzen, LG Hamburg, AZ 316 S 133/98

Eigenbedarf:

War der geltend gemachte Eigenbedarf in Wahrheit nicht gegeben, macht sich der Vermieter unter dem Aspekt der positiven Vertragsverletzung schadensersatzpflichtig, der Mieter kann u.a folgende Schadenspositionen ersetzt verlangen: - Umzugskosten, - Renovierungskosten für die neue Wohnung, - Mehrbelastung durch einen nun höheren Mietzins, - Mehrbelastung durch höhere Nebenkosten der Ersatzwohnung, - Zinsverluste für die neue Wohnung (anders als bei der alten Wohnung) zu hinterlegende Kaution, - die Zinsverluste für einen Ablösebetrag fŸr Möbel in der neuen Wohnung, - die Zinsverluste für Geldaufwendungen für die Anschaffung neuer Möbel, -Verluste infolge dessen, dass in der neuen Wohnung Möbel nicht mehr aufgestellt und teilweise mit Verlust verkauft, teilweise entgeltlich untergestellt werden mussten sowie Inseratskosten im Zusammenhang mit dem Möbelverkauf. Hat der Vermieter die Wohnung nicht wie angekündigt selbst bezogen, sondern verkauft, muss er beweisen, dass der Eigenbedarf bis zum Auszug des Mieters bestanden hat und erst danach weggefallen ist, LG Hamburg 311 S 180/91 WM 95, 175
Ein Vermieter kann einem im gleichen Haus wohnenden Mieter wegen Eigenbedarf die Wohnung kündigen, wenn er die Wohnung deshalb benötigt, weil er unter chronischem Schnarchen leidet und seine Frau ein getrenntes Schlafzimmer haben möchte, Landgericht Koblenz, 14 S 216/98
Wird Eigenbedarf an einer vermieteten Wohnung damit begründet, dass dort eine zur erforderlichen Pflege des älteren Vermieters geeignete Person unter zu bringen sei, so steht dem Vermieter nicht die Überlassung an eine nur zeitweise mit der Pflege des Vermieters befasste Person entgegen, AG Muenster, C 4857/99

Ersatzmieter/Nachmieter:

Der Vermieter darf einen Nachmieter ablehnen, wenn dieser nicht ohne Wenn und Aber in den laufenden Mietvertrag eintreten will, OLG Frankfurt/Main, 1 U 251/98

Gegenstände der Mieter im Treppenflur:

Mieterhaushalte mit kleinen Kindern dürfen den Kinderwagen auch nachts im Hausflur abstellen. Den Mietern könne nicht zugemutet werden, den Kinderwagen jedesmal über mehrere Treppen ins zweite Obergeschoss zu tragen, AG Frankfurt/Main Az. 33 C 361/97 - 27

Gewerbliche Vermietung:

Ein Eigentümer darf eine Wohnung nur mit einer Genehmigung gewerblich vermieten. Zu einer Geldstrafe von 73.000 DM verurteilte das Oberlandesgericht Düsseldorf einen Hauseigentümer. Dieser hatte zusammen mit einem Partner ein Wohnhaus erworben und darin zwei leerstehende Wohnungen als Praxisräume vermietet, ohne die hierfür erforderliche behördliche Genehmigung einzuholen. Ein solches Verhaltenstelle eine "Dauerordnungswidrigkeit" dar, so dass es völlig unerheblich sei, ob bei einem entsprechenden Antrag die erforderliche Genehmigung hätte erteilt werden können. Bei der Bemessung des hohen Bussgeldes wurde der wirtschaftliche Vorteil aus der illegalen Vermietung berücksichtigt, den das Gericht aus der Differenz zwischen den marktüblichen Mieten für Gewerbe- sowie denen für Wohnräume ermittelte, OLG 3 WsOwi 667-668/98

Grillen auf Balkon

Von April bis September dürfen Mieter einmal monatlich auf dem Balkon grillen. Die Nachbarn müssen 48 Stunden vorher informiert werden, AG Bonn 6 C 545/96

Kaution:

Gem. §§ 550 b. 572 BGB ist der neue Eigentümer zur Rückzahlung der an den alten Eigentümer und Vermieter geleisteten Kaution nur dann verpflichtet, wenn ihm die Kaution vom dem alten Eigentümer ausgehändigt worden ist. Diese Voraussetzung haben die Mieter zu beweisen, LG Münster, Urteil vom 26.05.98 -9 S 41/98
Die Klausel in einem Wohnraummietvertrag, dass der Mieter für das Anlegen und Auflösen eines Sparbuches für eine Mietkaution eine Kostenpauschale (hier DM 25) zu entrichten hat, ist unwirksam. Der Vermieter trägt nach dem Gesetz alle Kosten fŸr die Verwaltung der Mietkaution, LG München O 18843/96

Klingelschild:

Wenn die Freundin zu ihrem Lebenspartner zieht, muss der Vermieter dulden, dass ihr Name auf dem Klingelschild erscheint, AG Berlin, AZ 11 C 260/98

Kündigung:

Erfüllt ein Mieter seine Putzpflichten nicht, rechtfertigt das keine Kündigung, wohl aber die Beauftragung einer Reinigungsfirma auf seine Kosten, AG Wiesbaden, AZ.91C 2213/99
Will der Vermieter den Mietvertrag über die Eigentumswohnung nach § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB kündigen, weil er angeblich in unvermietetem Zustand einen höheren Verkaufserlös erzielt und deshalb bei Beibehaltung des Mietverhältnisses einen Nachteil erleidet, muss er sich bei Beurteilung des Nachteils anrechnen lassen, was er sich durch den Erwerb der Wohnung im vermieteten Zustand erspart hat, LG Berlin, Urteil vom 29.03.1996, AZ. 63 S 425/95

Mieterhöhung:

Das Bundesverfassungsgericht hat es für unzulässig erklärt, wenn sich eine klageabweisende Entscheidung eines Mietrichters allein darauf stützt, dass der monatliche Mietzins im Erhöhungsverlangen nicht hinreichend konkretisiert worden sei, da dadurch die Verfolgung der Vermieterinteressen unzumutbar erschwert würden. Der Mieter müsse erkennen können, welcher Massstab vom Vermieter fŸr die Vergleichbarkeit der Wohnungen gewählt worden sei, um so die Ortsüblichkeit überprüfen zu können. Hierbei ist zu berücksichtigten, dass ein solches Mieterhöhungsbegehren vor allem auch Vermieter vor erhebliche praktische Schwierigkeiten stelle. Das müsse sich namentlich bei den Anforderungen an die Begründung des Erhöhungsverlangens auswirken. Den Belangen des Mieters sei ausreichend Rechnung getragen, wenn er sich anhand der mitgeteilten Daten (drei Vergleichswohnungen) darüber schlüssig werden könne, ob er zustimmen wolle oder nicht. Dazu genüge, dass der Mieter Informationen über Namen des Wohnungsinhabers, Adresse, Geschoss und Quadratmeterpreis erhalte. Halte das Mietgericht dessen ungeachtet den Vermietervortrag für unzureichend, so gebiete es rechtsstaatliche Verfahrensgestaltung, dem Vermieter Gelegenheit zur Ergänzung seines Vortrags zu geben und ihn darüber aufzuklären, auf welche Weise das angebliche Schlüssigkeitsdefizit beseitigt werden könne. Ein solcher Hinweis sei insbesondere dann geboten, wenn der Vermieter ergänzend die Einholung eines Sachverständigen-Gutachtens beantragt habe. Beschluss des Bundesverfassungsgericht vom 8. September 1993 - 1 BvR 1331/92

Mietpreis

Dem Vermieter sind bei der Vermietung von Luxusobjekten keine Grenzen gesetzt. Nach Auffassung des Gerichts darf für luxuriöse Mietwohnungen der Preis frei ausgehandelt werden, LG Hamburg, AZ 307 S 227/98

Mietzahlung bei vorzeitigem Auszug:

Zieht ein Mieter vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit aus einer Wohnung aus, muss er für die restliche Vertragsdauer grundsätzlich den Mietzins weiterzahlen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter die Wohnung zwischenzeitlich anderweitig vermietet hat oder eine solcheVermietung böswillig unterlässt. Das Gericht stellte hierzu klar, der frühere Mieter müsse beweisen, dass der spätere Mieter tatsächlich in die Wohnung eingezogen ist und der Vermieter diesem die Wohnung "zum Gebrauch" überlassen hat. Eine derartige Gebrauchsüberlassung liegt nicht vor, wenn der Vermieter dem neuen Mieter den Wohnungsschlüssel zum Ausmessen ausgehändigt hat, dieser jedoch erst nach Beendigung des früheren Mietverhältnisses in die Wohnung einzieht, KG Berlin, Beschluss v. 11.05.1998, 8 REMiet 8688/96; RdW 1999, 188

Minderung:

Wenn ein Mieter über einen langen Zeitraum (hier 10 Jahre) zu Mängeln geschwiegen hat, und dann erst seine Miete mindert, wird nach so einem langen Zeitraum der Mangel zum vertragsgemä§en Zustand, AG Spandau, AZ 3b C 260/99
Wenn in die Nachbarwohnung eine Familie mit Kind einzieht, rechtfertig dieser Umstand keine Mietminderung. Kinderfeindliche Mieter sollen nicht in ein Mehrfamilienhaus, sondern in ein frei stehendes, abgelegenes Haus einziehen, AG Muenchen 412 C 23697/99
Kommt aus den Wasserleitungen extrem eisenhaltiges, braunes Wasser, kann der Mieter die Miete bis zu 20% kürzen, sofern der Vermieter über einen längeren Zeitraum keine Abhilfe schafft, LG Hanau, 7 O 1037/99
Wenn in einer Mietwohnung vier Tage lang die Heizung ausfällt, so berechtigt das nicht zu einer Mietminderung, da Heizungsanlagen typischerweise während der Heizperiode ausfallen und es nicht davon auszugehen sei, dass die Mieter während der gesamten Zeit im Kalten sassen. Nach dem Ausfall einer Heizungsanlage kühlt eine Wohnung nicht schlagartig aus, sondern verliert erst allmählich die Temperatur, AG Erkelenz 8 C 243/98
Lässt sich Schimmel trotz richtigem Lüften nicht entfernen, und sorgt der Vermieter nicht für Abhilfe, kann der Mieter die Miete mindern, LG Hamburg, Az. 311 S 88/96
Ist eine gemietete Wohnung mangelhaft, so tritt von Gesetzes wegen eine Herabsetzung des Mietpreises ein. Es bedarf also grundsätzlich keiner Mitteilung an den Vermieter bzw. eines Abänderungsvertrages. Die Miete vermindert sich quasi automatisch. Der Mieter sollte aber den Mangel dem Vermieter möglichst schnell mitteilen und ihm gleichzeitig auch mitteilen, dass er ab sofort die geringere Miete zum Ausgleich bringt. Dem Urteil zufolge sollen vorhandene Asbestablagerungen alleine schon genügen, um eine Mietminderung herbeizuführen. Nicht erforderlich sei, dass die Gesundheit der Mieter im konkreten Fall und nachweisbar gefährdet ist. Es reiche insoweit schon die abstrakte Gefahr, selbst wenn sie erst durch unsachgemaessen Umgang der Mieter eintreten sollte, Landgericht Mannheim, Urteil vom 20.03.1996, NJW RR 1996, 767
Lästiger Tabakrauch rechtfertigt Mietminderung. Wer sich in seiner Mietwohnung durch Tabakrauch von Nachbarn belästigt fühlt, kann die Miete mindern oder sogar den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn sich die Belästigung nicht beseitigen lässt, Landgericht Stuttgart, Az. 5 S 421/97

Nebenkosten:

Werden zwei oder mehr Wohnungen von einer Heizanlage versorgt, müssen die Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Unzulässig sind sogenannte Wärmemietverträge oder Heizkostenpauschalen, BayOblG RE-Miet 3/88; WM 88, 257; OLG Hamm 4 RE-Miet 4/85; WM 86, 267
Die vereinbarten Nebenkosten können nach der Wohnfläche oder entsprechend der Personenzahl auf die Mieter des Hauses verteilt werden. Beide Verteilerschlüssel haben ihre Stärken und Schwächen, beide sind aber zulässig, OLG Hamm 4 RE-Miet 14/82; WM 83, 315
Wenn im Mietvertrag auf die Anlage 3 § 27 Abs. 1 der II. BV verwiesen wird, muss der Mieter alle umlagefähigen Nebenkosten bezahlen. Das gilt auch, wenn der Text dieser Verordnung nicht dem Mietvertrag beigefügt ist, OLG Celle 2 U 23/98
Die Beriebskostenabrechnung in einem gemischt genutzten Gebäude muss die auf den Wohnraum entfallenden Kosten von den übrigen Kosten trennen, LG Hanau, 2 S 387/99
Vermieter sind verpflichtet, ihren Mietern auf deren Verlangen Einsicht in die original Unterlagen der Nebenkostenabrechnung zu geben. Kopien dieser Unterlagen reichen nicht aus, AG Wiesbaden, 92C 461/00
Wenn der Mieter aufgrund eines Mieterhöhungsschreibens, in dem auch Heiz- und Nebenkosten gem. § 27 der II BV geltend gemacht werden, ohne Beanstandung über einen Zeitraum von zwei Jahren die veranschlagten Nebenkosten zahlt, so hat er damit die umlagefähigen Nebenkosten akzeptiert, AG Koblenz, 15 C 1198/99
Der Mieter kann die Heizkostenabrechnung um 15% kürzen, wenn die Heizkostenverteiler nicht fachgerecht angebracht wurden, LG Frankfurt/Main, Az 11 S 392/87
Wartungkosten von Feuerlöschgeräten sind umlagefähig im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu§ 27 der II. BV, AG Neuss ZMR 1994 S XII Nr. 24)
Der vertraglich vereinbarte oder vom Vermieter festgelegte Umlageschlüssel kann weder einseitig durch den Vermieter noch durch Mehrheitsbeschluss der Mieter geändert werden. Voraussetzung ist vielmehr, dass alle Vertragsparteien der Änderung zustimmen, LG Wiesbaden 1 S 490/91
Nach dem Einbau von Verbrauchszählern (Wasseruhren) darf der Vermieter den Verteilerschlüssel ändern und das Wasser verbrauchsabhhängig abrechnen. Gleiches gilt für die Müllgebühren , soweit sie verbrauchsorientiert abgerechnet werden künnen, AG Moers 7 C 749/93, AG Münster 4 C 273/94

Nutzungsentschädigung wegen vertragswidriger Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache

Gibt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses durch eine fristlose Kündigung die gemieteten Räume nicht zurück, so entsteht der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Hšhe des ortsüblichen Mietzinses für die Zeit der Vorenthaltung nicht erst durch eine rechtsgestaltete Willenserklärung des Vermieters. Der Vermieter hat vielmehr von vornherein einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe des bisher vereinbarten Mietzinses oder wenn der ortsübliche Mietzins höher ist in Höhe des ortsüblichen Mietzinses, BGH, ZMR 1999, 749

Renovierung/Schönheitsreparaturen:

Eine Klausel, die den Mieter in jedem Fall zum Entfernen der Tapeten bei Auszug verpflichtet, ist unwirksam, AG Wuppertal, AZ. 97 C 257/99
Ein Vermieter, der seinen Mietern Ersatz fŸr Mängelbeseitigungen schuldet, kann einwenden, dass fällige Schönheitsreparaturen als Abzugsposten zu berücksichtigen sind. Weigert sich ein Vermieter nach Fristsetzung vorhandene Mängel an der Mietwohnung zu beseitigen, kann der Mieter zur sogenannten Selbstvornahme schreiten. Die hierbei entstehenden Kosten für Material und Handwerker kann der Mieter dann von seinem Vermieter zurückverlangen. Zu beachten ist aber, dass sich der Mieter das anrechnen lassen muss, was er hierdurch erspart, z. B. die Schönheitsreparatur des wiederhergestellten Zimmers etc., LG Berlin NJW RR 1997, 265
Die Schönheitsreparaturen umfassen grundsätzlich nur die Beseitigung solcher Mängel, die durch den vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache herbeigeführt werden und von dem Mieter nicht zu vertreten sind. Hierzu gehören insbesondere Maler-, Tapezierarbeiten. Davon zu unterscheiden sind Schadensersatzansprüche des Vermieters. Diese kommen in Betracht, wenn der Mieter vertragliche Nebenpflichten verletzt. Das ist etwa der Fall, wenn er z. B. durch Verletzung seiner Obhutspflichten die Mietsache beschädigt oder verschlechtert. Fordert also der Vermieter zu Schönheitsreparaturen auf, so ist hierin nicht enthalten die Aufforderung zur Beseitigung von Mängel die durch Beschädigung entstanden sind, BGH WM 1996, 91
Hat der Mieter keine ausdrückliche Auszugsrenovierung, sondern lediglich die regelmŠ§ige Vornahme der Schönheitsreparaturen vorgenommen und sich verpflichtet, bei Beendigung der Mietzeit die Mieträume in geeignetem Zustand zu übergeben, so bedeutet dies einerseits nicht, dass beim Auszug eine vollständige Renovierung zu erfolgen hat. Hat der Mieter aber z. B. im Übermass Dübel angebracht, so kann dadurch die Notwendigkeit einer Renovierung der davon betroffenen Fläche begründet sein. Zu beachten ist hier insbesondere, dass der Mieter auch dann wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn der Vermieter die Mietsache später z. B. durch Umbau verändert, OLG Düsseldorf ZMR 1994, 259

Tierhaltung:

Dem Mieter kann verboten werden, einen American Staffordshire Terrier in der Wohnung zu halten. Das Verbot kann auch ausgesprochen werden, wenn bisher noch keine konkrete Gefährdung von diesem Hund ausgegangen ist. Es reicht aus, dass diese Tiere zu den potenziell gefährlichsten Kampfhunden gehören, AG Frankfurt 33 C 77/00-67
Zustimmung zur Haltung von Kampfhunden darf verweigert werden. Der Hundehalter versuchte, wenigstens eines der Tiere halten zu können. Er gab zwei Hunde ab und ging wegen des dritten in die nächste Instanz. Das Gericht hielt auch einen einzigen Bullterrier in einem Mietshaus mit zwölf Wohnungen noch für zu gefährlich. Daran ändere sich auch nichts durch die Angaben des Mieters, dass das Tier sich bisher friedlich verhalten habe. Es könne sein, dass es in der Wissenschaft unterschiedliche Auffassungen Ÿber die Angriffslust dieser Hunderasse gebe. Ein Vermieter handle jedenfalls verantwortungsbewusst, wenn er die weitverbreitete Ansicht über die Gefährlichkeit ernst nehme und deswegen die nach dem Mietvertrag notwendige Genehmigung zur Hundehaltung verweigere, Landgericht Giessen vom 15. Juni 1994, AZ 1 S 128/94

Satelittenanlage/Kabelanschluss:

Ist in dem Wohnhaus bereits ein Anschluss für Breitbandkabel vorhanden, kann ein Mieter nicht mit der Begründung, dass er über Satellit noch mehr Programme empfangen kann, die Erlaubnis fŸr eine Satellitenantenne verlangen, OLG Naumburg 4 U 110/93, WM 94, 17
Es besteht kein Anspruch des Mieters auf das Anbringen einer Parabolantenne, wenn trotz Aufforderung dem Vermieter keine Unterlagen Ÿber die beabsichtigte Montage vorgelegt werden, das Haus, aber nicht die Wohnung an das BK Netz angeschlossen ist, der vormals ausländische Mieter (hier: türkischer Abstammung) die deutsche Staatsangehšrigkeit angenommen hat, AG Schöneberg, 109 C 545/99

Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache:

Ist die Oberfläche der Badewanne stark aufgerauht, weil sie der Mieter über Jahre hinweg nicht ordnungsgemäss gereinigt hat, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen, LG Düsseldorf, 24 S 289/94 DWW 96, 281
Ein auf starkes Rauchen zurück führender Geruch und die Verfärbungen von Tapeten in der Mietwohnung können Schadenersatzansprüche des Vermieters zur Folge haben. Die entstandenen Belästigungen sind als Schäden an zusehen, AG Tuttlingen, 1999

Wohngeräusche

Baden und Duschen ist in einer Mietwohnung auch nachts erlaubt. Allerdings unter Umständen nur für eine begrenzte Zeit. Eine Klausel in einem Mietvertrag oder einer Hausordnung, die nächtliches Baden und Duschen zwischen 22 und vier Uhr verbietet, ist unwirksam. Das Geräusch ein- und auslaufenden Wassers gehöre zu den normalen Wohngeräuschen; zudem erstrecke sich der Mietgebrauch auf die ganze Wohnung zu jeder Tages- und Nachtzeit. Lediglich die Dauer des Badens und Duschens sollte zu später Stunde in einem Mehrfamilienhaus auf 30 Minuten begrenzt werden. Landgericht Köln AZ: 1 S 304/96

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